□2017 年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」が、いよいよ 2020 年4月1日（水）から施行されます。
『国土交通省の原状回復ガイドライン』と『減価償却』の2大キーワード
重要なのはこの2つのキーワード！
もし、敷金が目減りするようなことを言われた場合は、2020年4月1日（水）以降は、『国土交通省の原状回復ガイドライン』と『減価償却』をアピールしてみてください。
現状回復の必要のある場合は、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」です。通常の使用や経年変化は通常の家賃に含まれてています。
賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用。これが『減価償却』の考え方です。
いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるもの となりました。
『敷金』と名がついていない費用も『敷金』とみなされます
改正後の民法では，これまでの実務に従い，敷金を「いかなる名目によるかを問わず， 賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で，賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。
通常損耗と経年変化の違い〜鍵の取替料金は不要に！〜
□こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成10年3月に取りまとめたものであり、平成16年2月及び平成23年8月には、裁判事例及びＱ＆Ａの追加などの改訂を行っています。
国土交通省の原状回復ガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
(1)原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
(2)「通常の使用」とは
「通常の使用」の一般的定義は困難であるため、具体的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしました。
Ｂ ：賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）
Ａ（＋Ｂ）：基本的にはＡであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの
Ａ（＋Ｇ）：基本的にはＡであるが、建物価値を増大させる要素が含まれているもの
⇒ このうち、Ｂ及びＡ(＋Ｂ)については賃借人に原状回復義務があるとしました。
(3)経過年数の考慮【減価償却（げんかしょうきゃく）】
(2)で解説しているＢやＡ（＋Ｂ）の場合であっても、経年変化や通常損耗が含まれており、賃借人はその分を賃料として支払っていますので、賃借人が修繕費用の全てを負担することとなると、契約当事者間の費用配分の合理性を欠くなどの問題があるため、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる考え方を採用しています（減価償却の考え方）。
(4)施工単位
原状回復は毀損部分の復旧ですから、可能な限り毀損部分に限定し、その補修工事は出来るだけ最低限度の施工単位を基本としていますが、毀損部分と補修を要する部分とにギャップ（色あわせ、模様あわせなどが必要なとき）がある場合の取扱いについて、一定の判断を示しています。
ダウンロードはこちらから https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html
□2020年4月1日以降は名称は関係なく賃料の担保目的ならば敷金として定義されることになります。
□払った敷金から未払い債務額を引いたものが返還されると明記されました。
未払い債務額とは損害賠償、未払いの賃料、原状回復費用
□賃借物に損傷が生じた場合には、原則として賃借人は原状回復の義務を負うが、通常損耗（賃借物 の通常の使用収益によって生じた損耗）や経年変化についてはその義務を負わない
□原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
https://ideco-ipo-nisa.com/42759/2