賃貸住宅 仲介手数料半額の謎?鍵交換代金、消毒料、24時間サポート

Toshiaki Kanda 2015年09月15日 火曜日
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【追記】

驚愕! 『新・引越の常識』仲介手数料は同意がなければ約半月(0.54ヶ月)分! 鍵交換費用は大家さん持ちだった!

□仲介手数料
「1ヶ月の賃貸料x0.54」まで
※相手に了承を得た場合には、この限りではない

昭和45年建設省告示第1552号

□国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」には、
鍵の取り替えについては、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられるとありました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

https://knnkanda.hateblo.jp/entry/2018/06/30/103000

進化しているようで進化していない賃貸シェアビジネス

2年毎に、家が移転する生活をすでに20年以上行っている。昨年まではシェアハウス運営で、家賃無料生活だったけれども、2015年からは家賃の発生する暮らしをはじめている。

久しぶりに家賃を払ってみて、都内では家賃のために働いている日数が月のうちの何日も締めていることに驚く。外泊した時は使っていないし、さらに外泊分がかかる。エンゲル係数うよりも賃貸係数のほうが圧倒的に高い。

しかし、都心の便利なワンルームであれば、Airbnbでのレンタルなども可能で、住んでいないワンルームなども収益を生む可能性がでてきた。面倒な客探しも代行してもらえる会社も登場している。


airbnb運用代行のhosty
http://hosty.jp/

家賃を軽減する方法は、短期のシェアルーム化するなどいくつかの方法がある。しかしだ、物件探しだけは、いまだに本当に大変だ。これも自分の好みの物件を、最適に見つけてきてくれるサービスがあれば手数料さえ払ってもいいと思う。

物件を見に行く時間が本当に無駄だ。家を購入するわけではない。たかだか2年くらいの賃貸だ。むしろ、自分が気に入っていた物件だけど手放す時に、その情報を次の人に渡せるだけでも情報提供は、ありかもしれない。もしくは自分の住んできた家の履歴を公開できる人へ向けてオススメ物件を提案するなど…。
いずれにせよ、現在の賃貸のマッチングがうまく機能していないところには必ずビジネスチャンスがあるだろう。

先日、ネットで見つけた物件を見に行くと、その物件は当日になって、まだ人が住んでいて見ることができないという釣り物件であったりして驚く…。大手のサービスを利用して不動産屋さんは姑息な商売をおこなっている。しかたなしに、他の物件を見に行くハメに。2F以上の南向きとはあるが、ビルの谷間でまったく光がはいらない。窓をあけると隣の壁しか見えない。それでは南向きの意味がない(笑)
これなども、スマホのコンパスで南に何度向いているか?日照時間なども業界で規定で正午12時の明るさを測定するなどすべきではないだろうか?
日当たり良好ではなく、日当たり、何ルーメン相当とか、業界内で基準を作るべきだろう。貸主もスペックに満たないと賃料をさげざるをえないことが理解できる。

仲介手数料半額の謎

不動産手数料の半額のノボリに釣られて、不動産屋さんにふらりと入ってみた。そろそろ引越しを考えているが、いい物件さえあればということだ。高田馬場の駅近くですぐに見に行ける物件があるようで、手配をお願いした。30分後に電話があったので、見に行った。

価格も設備もまあ、納得できるところ。若干、家賃交渉と礼金なし交渉をお願いして、週明けに、お返事があった。礼金はなしで大丈夫ということだが、総合的な金額が見えないので見積りをお願いしてみた。

見積りがきて、ムムム?な気持ちになった。

1.今月分日割賃料(9/27~)10月分家賃全額
2.消毒料 16,740円
3.鍵交換代 18,360円
4.コンシェルジュ24時間サポート 16,200円

1.今月分日割賃料(9/27~)10月分家賃全額

現在、住んでいる所を出るには、一ヶ月前からの告知が必要なので、引越し時期は10月中旬以降だが、現在空いている家賃は全額かかるという。これはわからなくもないが、重複する期間のホールドがもったいない。この期間だけでも、転居する家をAirbnbで格安で貸し出しするという方法はありかと思う。こちらは、焦って引っ越しする理由はない。

2.消毒料  16,740円 

これは全く不要ですね。任意であれば断れるものだ。
ゴキブリがいるなら一回くらいの消毒ですまない。

賃貸物件を借りる際の「消毒料」の裏側の話

消毒を行う義務ってあるの?
入居者は、消毒を行う義務はありません。
大家さんも、ハウスクリーニングまでは行う義務はありますが、消毒まで行う義務はありません。
誰もが消毒を行う義務は無く、あくまで任意となります。
http://xn--1dkzb290l61cqpcmygou7bhut.com/archives/36

3.鍵交換代 18,360円 

賃貸人(貸主し側)負担が妥当』とあります。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版) 平成23年8月国土交通省住宅局
の P.21 


http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

↑ この部分だけでもプリントアウトするといいでしょう。
画像右クリックして保存でプリント

誰が負担する?

実は、鍵の費用負担者についての法的な定めはないのです。しかし、国土交通省が借り主と貸し主の退去時における原状回復や費用負担の一般的なルールを示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(平成23年8月再改訂版)では、鍵の取り換えは「入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる」という考え方が明記されています。ただ、このガイドラインは強制力がないため、新たに借りる人がすんなり了承したら、自己負担になってしまいます。
契約は、双方が交渉し納得して結論を導いた結果です。ですから、「決められているから」ではなく、貸し主に「鍵の交換については、ガイドラインに賃貸人の負担とするように示されているので、お願いできませんか」と交渉しましょう。貸し主も、早期に空室を解消したい場合は、借り主の申し出を受け入れることがあるでしょう。
ただし、入居者が決まりやすい物件では、貸主が「鍵交換費用」を負担することを拒むこともあります。
お部屋を借りる時に請求される「鍵交換費用」とは?

入居時の鍵交換費用は誰が支払うの? 自分でも交換できるって本当?

4.コンシェルジュ24時間サポート 16,200円(2年間)

任意であれば、断れる料金
実際に万一の場合、警察、弁護士、
水まわり クラシアン
ガス 都市ガス
電気 電力会社
鍵の施錠ミス 程度しか24時間サポートの使い道がわかりません
あくまでも連絡サポートである場合が多い。

敷金、礼金ゼロや、仲介料半額…いろいろとありますが、仲介料は不動産会社の利益そのもの。そこをカバーする意味でのオプションであれば、あまり意味のない半額サービスとなっているようだ。

実は大損!? 賃貸の「仲介手数料半額」のからくりが判明

たとえば、初期費用の項目のなかに、“鍵交換代金”、“室内消毒費”、”事務手数料”などが含まれていませんか? これらは本来、貸主が負担すべき費用であったり、払う必要がなかったりするお金です。

また、保証会社のサービスや、セキュリティのサービスに加入させられて、その費用が計上されていませんか?

これらに加入しておくことが本当に必要かどうかはケース・バイ・ケース。加入が必須の物件もあるので、一概に“ぼったくり”と決めつけることはできません。

ただ、本当は加入が必要でないのに、不動産屋から言われるがままに加入してしまって、余計な費用が発生しているケースもあります。

不動産屋は、いわばオプション・サービスを基本サービスのように盛り込んでおくことで、一定の代理店手数料をゲットしているのです。

賃貸借の初期費用の内訳のなかで、「これって本当に必要なの?」という項目がないかよくチェックしましょう。
http://wooris.jp/archives/15285

本来、引越にかかる金額の相場感

【A】実質家賃(家賃+共益費) 前家賃一ヶ月分
【B】礼金 一ヶ月
【C】敷金 一ヶ月
【D】不動産屋さんの仲介手数料 一ヶ月
【E】引越し 備品購入 一ヶ月程度

なので、家賃×5ヶ月分(A〜E)が、引越しにかかる総費用の相場感

2年住むとなると、1年間の費用は、家賃の約14ヶ月分で計算すればよい。

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